סדר וארגון כחלק משמעותי בניהול ועד הבית

דמיין מצב בו אתה לא שומר כלום-לא קבלות,לא ניירת- ממש כלום. מה היה קורה? הדיירים היו מאשימים אותך בגניבת כספים, והיה בלאגן שלם עם כאלה שאמרו ששילמו, אך אתה לא טרחת להחזיק תיעוד של כל זה. בעת הניהול שלנו את ועד הבית נקפיד לשמור כל תיעוד: הצעות מחיר מספקים, חשבוניות מס מעוסקים מורשים/חברת בע"מ, קבלות מעוסקים פטורים, נדפיס קבלות של ועד הבית וחותמת וניתן לכל דייר קבלה על תשלום ועד הבית, תשלומים שוטפים:חשמל,מעלית,ביטוח, ונכין דוחות מאזן אחת לרבעון כדי שהדיירים יראו בעיניהם לאן הכסף הולך, וכך דייר סקרן וקפדן יוכל לבדוק את הדוחות ולהצליב אותם עם הקבלות ויוכל לראות שיש התאמה ואין כסף שזולג לכאן או לכאן. הקפד לשמור כל קבלה, אפילו הפעוטה ביותר ואפילו זאת שעלתה פרוטות. השתמש בלוח שנה דיגיטלי כדי לתזכר אותך מתי צריך לעשות בדיקה תקופתית חיצונית למעלית, למערכת כיבוי אש, למשאבות הבניין, לגנרטור, כל אלה ימנעו ממך להיות מופתע כשתצוץ בעיה כלשהי לא צפויה.נהל ספר בניין שמחולק לסעיפים : מעליות, תשלומים, משאבות, כיבוי אש וכ'ו. כך תהיה תמיד מוכן לדפיקת דלת של דייר שרוצה להציץ מספר הבניין ותראה לו שהכל מסודר ושאין נזילת כספים לפה או לשם.

שיין קלין ניהול ואחזקת מבנים מתפקדת כוועד בית במבנים רבים בחיפה והצפון

להצעת מחיר חייגו אלינו 0547613192

מה מקבלים כחלק משירותי הניקיון של שיין קלין

ניקוי קומות

התחנה הסופית שלפני דירתו של הדייר, עוברת דרך הקומה שלו-מה שאומר שחשוב להדגיש למנקה את ניקוי הקומה עצמה. ניקיון הקומה עצמה אינו מתחיל ומסתיים בהעברת סמרטוט על הרצפה, אלא שימת דגש גם על קירות, פנלים, דלת המעלית החיצונית ואף מפסקים. כך נצמצם משמעותית תלונות דיירים, משום שבדרך כלל-דייר יסתכל על הפינה הקטנה שלו-ועל כן נדאג "לסתום לו את הפה" מבעוד מועד, ונעביר למנקה דגשים חשובים למניעת בעיות בהמשך.

את הקומות יש לנקות לפחות פעם אחת בשבוע, ישנם בניינים שדורשים פעמיים לפחות-תלוי בתקציב הוועד, אף על פי שלעניות דעתי מספיק פעם אחת לנקות את הקומה, כמובן שהכל תלוי ישירות בטיב ניקיונם האישי של הדיירים בבניין.

ניקוי לובי

לובי הכניסה לבניין הוא המקום החשוב ביותר בניקיון השוטף של הבניין. בלובי משתמשים כל הדיירים ללא יוצא מן הכלל, ולכן חשוב להשקיע כפליים בניקיון הלובי.

דלתות זכוכית חפות מטביעות אצבע ומריחות, קירות מבריקים, רצפה מנצנצת- כל אלה יתרמו לשביעות דיירי הבניין.

במידה ותדירות הניקיון היא יומיומית, אנו נכניס להסכם שלנו עם המנקה את ניקיון הלובי ברמה היומיומית, משום שלאזור זה יש את הנטייה להתלכלך הכי הרבה מהסיבה הפשוטה שיש בו הכי הרבה תנועה.

לובאי הכניסה של היום הם מהודרים ואפשר ומומלץ לאכלס את הלובי בחפצי נוי כגון אגרטלים, פרחים וצמחיה(אם מפלסטיק או אמיתי) לשם הקניית תחושת הוד והדר. בסכום חד פעמי של כמה מאות שקלים ניתן להפוך לובי "עני" במראה לחלל שכאילו יצא ממגזין עיצוב.

כמו כן נקפיד לוודא שהמנקה אינו משתמש בחומרים חומצתיים שעלולים לפגוע ברצפה. ידועים המקרים על מנקים עם "ראש גדול" שניקו מרצפות בחומצה(הכוונה הייתה טובה) אך פגעו אנושות ברצפה והביאו לכך שהוועד הוציא אלפי שקלים על חידוש הרצפה-וודאו שאין חומרים חומצתיים בחומרי הניקיון!

ניקוי מעלית

ניקוי מעלית הבניין היא בין הדברים החשובים בניקיון השוטף, מהסיבה הפשוטה שכל דייר עובר בה. אם ניקח לדוגמא בניין שיש בו 20 דירות, ומספר הנפשות הממוצע למשפחה הוא 3 , אזי כ 60 בני אדם משתמשים במעלית מדי יום. 

המעליות הישנות מאוד פשוטות לניקוי, משום שהניקוי מתרכז בעיקר באזור הרצפה והברקת המראה, אך המעליות החדשות, גם יותר מתוחכמות מבחינה טכנולוגית, וגם דורשות תחזוקה שוטפת יותר משום שהן מחופות נירוסטה שמספיק טביעת אצבע אחת כדי שמעלית תחשב "מלוכלכלת". בבניין מרובה ילדים אנחנו נראה המוני טביעות אצבע משוטטות להן ברחבי פנים המעלית, ותחשבו על זה כשאתם בתוך המעלית-עיניכם משוטטות הנה והנה בין עשרות טביעות האצבע שמפריעות לכם בעין ובנשמה.

ועל כן ניקיון המעלית הוא מאוד חשוב. אנחנו נדאג לניקוי המראה בעזרת נוזל חלונות, נדאג לחומר נירוסטה ייעודי לניקוי החיפוי הפנימי של המעלית(דבר שיגרום להברקת המעלית וליצירת שכבת שומן אחידה ומבריקה) ואל נשכח את מסילות המעלית , ננקה אותם בעזרת מטלית ובמידת הצורך נשאב את הלכלוך שהצטבר במסילות. דרך אגב, דבר ראשון, שאפשר ללמוד, כדי לבדוק את טיב הניקיון הוא לראות אם המסילות מבריקות- כך תדעו אם עובד הניקיון עושה עבודתו נאמנה.

ניקוי חדר מדרגות

ניקיון חדר מדרגות הפך לפרט שולי בתחזוקה השוטפת של הבניין, מהסיבה הפשוטה בבנייה החדשה אין בניין ללא מעלית, ורוב האנשים עצלנים מדי לעלות או לרדת במדרגות, ומכך יוצא שאין תנועת אנשים גבוהה בחדר המדרגות. 

נקח לדוגמא בניין של 20 קומות- מהי בדיוק החשיבות לניקיון חדר במדרגות בקומה העשרים? משום שאני בספק אם דייר שגר בקומה זאת השתמש בחדר המדרגות, אלא אם כן זה דייר סורר המשתמש בחדר המדרגות כדי לאחסן שטויות(דבר אסור בהחלט משום שחדר במדרגות אמור להיות חף מחפצים למקרה חרום).

אפשר לצאת מנקודת הנחה שהדיירים בקומות התחתונות יותר, נאמר, מקומה 4 ומטה משתמשות בחדר המדרגות, ומשום כך כן יש לשים דגש על ניקיון חדר המדרגות מקומות אלו.

יתכן ותרצה שינקו את חדר המדרגות מלמעלה ועד למטה מדי שבוע, אך לעניות דעתי זוהי קפריזה מיותר, על מנת לקבל כמה שיותר עבור שירותי הניקיון.

בבניינים גבוהים מספיק סריקה של חדר המדרגות וניקיון נקודתי בשוטף וניקיון יסודי אחת לחודש או לפי הצורך, בבניינים של 5 קומות ומטה אכן יש דרישה לניקיון חדר מדרגות, אך זה מאוד תלוי בדיירים עצמם-אם הם מלכלכים או שומרים על ניקיון סביבת מגוריהם. 

יש לזכור שהכל תלוי ישירות בתקציב וועד הבית שלכם- ובמידה ותרצו שינקו לכם את חדר המדרגות תאלצו לשלם יותר-משום שזה יותר קשה, לוקח יותר זמן, ובואו נודה בזה- לא הפעילות הגי מלבלבת לעובד.

אנחנו לא נשכח כמובן בניינים שחדר המדרגות שלהם הוא חלק מהקומות ולא חלל נפרד, אליהם כמובן נתייחס בצורה שונה, משום שכן ישנה פעילות דיירים ענפה ויתכן שכן נצטרך לדאוג לניקיון שוטף של המדרגות.

חלק מניקיון המדרגות הם המעקות- אותם נדאג לנקות אחת לחודשיים שכן ישנה הצטברות של אבק במעקות עצמם.

ניקוי חדר אשפה

פעם, לא היינו צריכים לדאוג לחדר אשפה, מהסיבה הפשוטה-שלא היה אחד כזה. היום, בבנייה החדשה, חדרי אשפה הפכו להיות לנוף בלתי נפרד מהבניין מקבלן. 

חדר אשפה מטבעו נוטה להסריח, אך במידה ותדאגו לניקיון שוטף לחדר אשפה, סירחון הפסולת יפחת משמעותית.

איך נעשה זאת? בהסכם שלנו עם המנקה, נדאג לכלול את ניקיון חדר אשפה, חשוב גם להקפיד על מה מנקים בחדר אשפה-את הרצפה עצמה, או גם את הפחים. ניקוי פנים הפחים יעלה לכם משמעותית את מחיר הניקיון, אך כך גם תדאגו לפח אשפה מבריק וחף מריחות מצחינים.

את הפח יש לנקות עם מסיר שומנים בלבד, משום שהצטברות הלכלוך הנה על בסיס שומנים- אקונומיקה לא מספיק חזקה, ושמפו רצפות לא יעשה כלום חוץ מקצת ריח לפחות משעה.

יש לדאוג לצינור בחדר אשפה- זרם מים חזק יעשה לרוב את העבודה, ושיטה נוספת לצמצום הריחות היא פשוט לדאוג שיהיה קרטונים בתחתית פח האשפה, וכך הפסולת שזורקים הדיירים לא תידבק לתחתית הפח, ויהיה פחות מסריח עם פינוי הפסולת בידי העירייה.

ניקוי חניה

כחלק מהניקיון השוטף של הבניין חשוב לכלול גם את אזור החניה. במקומות בהם הרוחות סוערות יצטברו המוני עלים בפינות של אזור החניה-אותם צריך לאסוף על בסיס שבועי לפחות. כמו כן פסולת ידי אדם-שקיות של חטיפים וכ'ו, שמכערים את החניה. בעת חתימת ההסכם עם האחראי על הניקיון צריך לפרט מה צריך לעשות בחניה- האם איסוף עלים הם חלק ממטלות המנקה או שמה רק פסולת ידי אדם, ויתכן שתרצו אחת לחודש לנקות באמצעות זרנוק מים את החניה- מומלץ לעשות זאת לפחות אחת לחודש כדי לתחזק  את החניה באןפן ראוי ולמנוע אבק של זמן ממושך. אין לזלזל באזור החניה משום שהדרך אל ביתו של הדייר מתחילה בחנייה, ואין טוב יותר ממראה עיניים-חניה נקייה תחסוך ממך עימותים ותלונות, לעומת חנייה מטונפת שתזכה אותך בטלפונים והודעות מדיירים זועמים.

ישנם מנקים שמשתמשים במפוח לניקיון החניה, דבר יעיל וחוסך זמן- אך שים לב שישנים חוקים לגבי השימוש במפוח, ויתכן שישנם כל מני דיירים שלא יאהבו את העניין ויתכן ויצרו קשר עם הרשויות והאחרונים יקנסו את המנקה- הדבר תלוי באזורך וביחס הדיירים לשימוש במפוח.

שיין קלין ניקיון אחזקה וניהול-חברת ניהול בצפון

שיין קלין הנה חברת ניקיון, אחזקה וניהול הפועלת בכל אזורי הצפון. שיין קלין הוקמה בשנת 2015 במטרה לספק שירותי ניקיון, תחזוקה, גביה,גינון וניהול מבנים והכול תחת קורת גג אחת. מנהלי החברה מעורבים אישית בתפעול וניהול כל מבנה באשר הוא ונמצאים רוב הזמן בשטח-מפקחים על בקרת איכות, יוצרים קשרים אישיים וחיובים עם הלקוחות, מוודאים שמה שהובטח ללקוח יעשה בפועל בשטח. החברה מספקת את שירותיה למגוון רחב של נכסים לרבות: מגדלי משרדים ופרויקטים מורכבים ,משרדים גדולים וקטנים כאחד, ועדי בתים ברחבי הצפון וכן לקוחות פרטיים,מוסדות ומפעלים(שירותי ניקיון שוטפים ומקצועיים בעזרת מיכון חדיש).

איך נחשב את גובה דמי הועד לכל דייר(דוגמא מעשית)

בישראל נפוצה שיטת תשלום אחיד לתשלום דמי הועד, כלומר כל דייר משלם את אותו סכום, מה שיוצר תחושת אחדות ושוויון בין דיירי הבית, אך ישנה שיטה נוספת לחישוב דמי הועד, על פי השטח היחסי של אותו בעל דירה במבנה המשותף. להחלטה על גובה תשלום דמי הועד נחוץ רוב של 67% מבעלי הדירות.

אז איך נחשב על גובה דמי הועד על פי גודל יחסי של הדירה?

נצטרך לעשות כמה דברים:לחשב עלויות שנתיות, להשיג נסח טאבו של הבניין המשותף, ולאחר כמה  חישובים פשוטים נגיע לתוצאה, להלן דוגמא:

ברחוב לאון בלום 26 יש 20 דירות. הועד עשה חישובים ומצא שההוצאות השנתיות עומדות על סך 47,840 ₪ על פי הטבלה הבאה, ההוצאות הן לשם דוגמא בלבד:

מחלקה	הוצאה שנתית
ניקיון	17,000
גינון	8000
מעלית	9000
ביטוח	1000
כיבוי אש	600
אחזקה	6000
סה"כ	41,600

על סכום 41,600 נוסיף 15% הוצאות לא צפויות, ונגיע לסך של 47,840 הוצאות בשנה, ובחודש 4,000 ₪ הוצאות.

ומשלב זה נעבוד לפי נסח הטאבו שהוצאנו ונבדקו מה יחסו של כל דייר לשנה.

דירה	אחוז שטח דירה	דמי ועד לשנה	דמי ועד לחודש
1	5%	2392	200
2	5%	2392	200
3	5%	2392	200
4	5%	2392	200
5	5%	2392	200
6	10%	4784	400
7	15%	7176	600
8	3%	1436	120
9	3%	1436	120
10	3%	1436	120
11	3%	1436	120
12	3%	1436	120
13	3%	1436	120
14	3%	1436	120
15	3%	1436	120
16	3%	1436	120
17	10%	4784	400
18	9%	4306	360
19	2%	957	80
20	2%	957	80
סה"כ	100%	48,805	4000

כפי שניתן לראות מהטבלה הנהנים העיקרים משיטה זו הם בעלי הדירות הקטנות, וניתן לראות את הפער העצום בתשלום דמי הועד מדירה של 2% מהשטח המשותף שישלמו 80 ₪ דמי ועד בית לבין דירה 7 שיש לה 15% מהשטח המשותף והיא תשלם 600 ₪ דמי ועד לחודש.

שיטה זו אינה נפוצה, אך ניתן להשתמש בה במידה ושני שליש מהדיירים מסכימים לתשלום דמי ועד בשיטה זו.

שיין קלין ניקיון אחזקה וניהול עוסקת בגבייה מדיירים, אנו כאן לרשותכם בטלפון 0547613192